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脱离主航道 房企的路还能咋走?

2020-04-04

  原标题:脱离主航道,房企的路还能咋走?

  净利润添长1224.3%!

  归母净利润添长6125.3%!

  这是一切内房股2019年报里最让人亮眼的一组数据,来自于阳光100。

  即便对阳光100熟知已久,但这么夸张的数据依旧成功让炸天团产生了好奇。

  多所周知阳光100早就确定了“非住宅”的转型倾向,但质疑的眼光从未脱离过,毕竟这走业曾有过太多的“转型”噱头。

  直到阳光100实切真切的走出一条路。

  01

  阳光100的年报里,乍一望就不浅易。

  营收上,相符约出售和其他收入添首来有220亿元,同比增补9.4%,这一添速矮于无数品牌房企;

  盈利上,毛利润人民币21亿元,添幅32%,毛利率升迁至25.3%。在全走业毛利下滑的大背景下,阳光100毛利率却能不降逆升;

  欠债上,缩短约46亿元的有息欠债,带动欠债率由84.4%降低至79.9%。降矮欠债率的企业不少,但实现了欠债总额降矮的房企,市场稀奇。

  这绝非主航道房企的数据趋势。

  至于最为刺激外界眼球的净利润暴涨,也与阳光100在2019年的一系列操作相关。

  在通知期限内,阳光100出售住宅项现在权好响答的物业价值约117亿元,当期确认税后收入约19.2亿元。

  用惯常的话说,阳光100卖了好多地,并且从中赚到了一大笔土地升值的钱。

  以前一年的舆论中,外部对此的理解更偏负面——土地贮备是房企发展的命根子,阳光100卖地是要甩手不发展了吗?

  阳光100说,不是。

  “吾们有大量住宅的开发,于是卖地并不是负面新闻。”阳光100副董事长范幼冲曾外示,

  “住宅并不是吾们的竞争上风,同时吾们的资金成原形对比较高,周转又受到调控的影响。住宅项现在现在出售是划算的,现在卖两个项现在答该比五年后本身做完效好更好。”

  在迥异的场相符,阳光100说,本身要转型,凝神“非住宅”,于是要卖失踪住宅项现在贮备用地。

  尽管有云云的注释,但资本市场却很寝陋清其中的逻辑。地都卖了,怎么转型呢?

  在这次财报发布之前,没人望得懂阳光100。2608.HK的股价,也永远犹疑在矮位。

  02

  行家的疑问越来越深,包括炸天团。

  不过在阳光100业绩发布电话会上,董事会主席易幼迪长达一个幼时的亲自讲解,终于让行家豁然爽朗。

  “今年的业绩只是一个最先,今后的业绩都是能够预期的可不息添长,异日三五年都会有较好的业绩回报”易幼迪说。异日十年内,土地优等开发将成为公司不息盈利的一个添长点。

  阳光100的地,要卖十年。

  自然,卖的重要是住宅用地。

  阳光100的地,也会不息拿十年。参与优等土地开发,获取综相符地块将是阳光100的竞争上风所在。

  拿地上风从哪来?

  “非住宅”。

  “把吾们的上风放在非住宅开发上,把住宅开发的项现在寻求组相符和出售,云云会迅速实现效好。”易幼迪云云说。

  03

  阳光100在以前这些年,不光积累了业内的好口碑,也积累了优厚的家底,不光拥有1234万平米的可开发土地贮备,还有超过1000万平米可转化的优等开发土地。

  易幼迪的做法很浅易:由于既有住宅开发营业也有商业运营能力,尤其是有街区综相符体的竞争上风,阳光100能够以相等矮廉的价格从当局那里获得优等开发用地。

  以去,阳光100是住宅和非住宅营业都做,两手一首抓,但是开发进度比较慢,逆而是两手都抓不住。

  现在是转换思想,把住宅开发的片面出让给其他优质的开发商开发,迅速实现效好和资金回笼;而非住宅开发的片面则本身留下来,公司荣誉荟萃上风做出更高毛利润的产品,从而获得永远安详的效好。

  这就是在转型过程中,易幼迪逐渐理清的商业新逻辑。

  浅易清亮,聚焦“非住宅”。

  用非住宅产品的比较上风去获取新的土地机会,迅速变现其中的住宅片面,落袋为安。用获得的资金去不息深化本身拿手的“非住宅”产品。

  聚焦“非住宅”,用产品言语,用产品拓展,用产品赢利。

  同时,降矮本身的经营风险。

  炸天团不得不说,在本身所望到的中幼型房企中,易幼迪给出的转型路径最为清亮。也也许是最正当阳光100的路。

  04

  业绩会上,易幼迪对本身定了一个新现在的:在细分市场竖立市场的品牌地位。

  这个细分市场隐微是针对住宅开发这个主流市场而言。

  现在,阳光100在非住宅营业上有三大产品:

  1街区商业综相符体

  早在上市时,阳光100挑出有别于其他房企的战略迥异化就是街区商业综相符体。

  在近十年成功复制多个街区综相符体项现在后,2019年的武汉凤凰街项现在大获得成功。不光仅是出售上的成功,也不光仅是租售并举模式的成功。

  更重要的是,街区综相符体这一产品,有了品牌认知上风,凭此上风阳光100往往能够获得当局矮价配比的住宅面积,从而大大升迁投资收入。也成为阳光100的拿地利器。

  2 喜马拉雅服务式公寓

  喜马拉雅服务式公寓算是阳光100发展最快的营业,也是单位售价最高的产品。同时,依旧一个能够带来不息经营性收入的产品。

  在2019年,天津天塔喜马拉雅成为公寓出售市场的表象级产品。而重庆、天津南开等已交付运营的喜马拉雅项现在,也最先用入住率,服务性收入添长,以及携程等平台的用户高评价最先表明本身,初步竖立首在高端旅居市场的品牌。

  3 文旅产品线

  阿尔勒正本是阳光100的大型住宅项现在。并在以前几年为阳光100贡献最重要的出售额来源。

  但从2019年最先,阳光100最先在不少阿尔勒项现在中引入文旅概念,并对原有产品线进走升级改造。

  现在在北京周边、桂林、丽江已有多个文旅正在运作中。

  在2019年,以三大主力产品为代外的非住宅出售额,首次达到了50%。这在阳光100喊出转型口号之后第一次展现。

  也能够说是阳光100转型的阶段性收获。

  “在同走业都在推想周围时,阳光100推想本身个性化的成长道路,推想本身营业能力的升迁,吾们十足走了一个比较个性化的成长倾向。”

  2019岁首,在遭遇资本市场危机时,易幼迪曾站出来外态,进一步强调其坚定转型,“脱离主航道”的信念。

  一年之后,易幼迪仔业绩发布会上的讲话表现出更多的信念。

  信念,来自于阳光100的转型收获。

  05

  有机构统计,以前14年间,中国房地产周围营收增补了9.7倍,欠债周围却增补了17.5倍,整个房地产走业的平均资产欠债率达到80%。

  行为中国房地产走业的主航道,住宅开发营业的添长模式其实很浅易,中央就是借银走的钱挣土地升值的利润,用欠债的手段完善周围添长。

  倚赖于这套玩法,房企的周围是做大了,但响答的欠债周围也做大了。

  阳光100,也曾是这条主航道上的一员。

  但是在“主动脱离主航道”的这段时间里,阳光100的欠债题目最先顺理成章:

  2019年总有息欠债缩短约46亿圣人民币250.5亿,总欠债率由2018年的84.4%降低至79.9%,净资产欠债率也大幅降低了82.4个百分点。

  有了2019年的成功做基础,易幼迪犹如对2020年解决欠债题目更有信念:

  “不息添大公司资产处置和土储变现,添快吾们正本投入的挑现变现,不息降欠债,把有息欠债降到更坦然的200亿以下。”

  周围添长,欠债降矮。

  异国充满的自夸,异国房企敢说出云云的话。

  也许,易幼迪操刀的不止是阳光100,也是在给房地产走业趟出一条个性化的成长新道路。

义务编辑:赵慧芳